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第三届嘉宾-巴曙松

金融学教授,博士生导师,中国银行协会的首席经济学家,兼任中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员。纂写了包括《巴塞尔新资本协议研究》、《金融危机中的巴塞尔新资本协议》、《房地产大转型的互联网+路径》等在内的诸多着作。
《中国房地产市场的新特征和新趋势》

在当前,中国的居民资产结构里面,占比排在第一位的还是房地产。近期的中国房地产市场都有哪些趋势和动态?今天,就大家比较关注的房地产问题和大家分享、讨论一下。

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今年以来中国房地产市场正在出现从增量向存量转变的显着变化,房地产市场不断分化,将对金融行业带来很大影响。

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变化一:中国房地产市场从增量向存量转变

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01?房地产发展趋势

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趋势一:中国的房地产增量时代正在过去

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所谓增量就是不断地新盖房,新房为主导的市场结构,而现在我们看到对新房的需求在逐步减缓,数据显示中国逐步在进入老龄化的人口结构,置业人口占比,这两年在逐步下降,买房子的少了。市场上反映是不是供求平衡有一个大致指标,叫户均套数比,城市里面一个家庭一个户对应的有多少套住房,改革开放初期房地产市场还没有培育起来的时候,那时候大概在0.7几,所以有一个显着的缺口。过去这么长时间,大量的新房的建设实际上有补这个缺口的成分在。现在我们看大致上全国的房地产市场,全国大致上平衡,只是结构上,不同地区不平衡。通过日本和美国的户均套数比的波动和走过的路线看,现在中国房地产大概在峰值附近。

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1)房地产投资增量在减缓

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增量在减缓,更多的交易是通过存量来实现,这时候房地产的投资增量的一部分影响在下降。对比中国、美国和日本房地产投资的增速,在过去的这段时间,我们显着比这两个经济体要高出很多。现在我们再观察中国、美国和日本的房地产投资增速,慢慢趋同。所以中国的房地产形态在户均套比数过了1之后,这个态势和发达经济体开始走得比较接近。

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传统银行业习惯于新房为主导的市场,先找开发商开发贷,然后按揭贷。未来的房地产金融可能是以二手房占主导的格局,谁能够掌握二手房流通的大数据,就能够相应提供二手房流通各个不同环节交易的金融服务,新房开发贷款会明显减少。

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2)二手房成为市场的主导

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现在基本上在北京和上海这样的一线城市,二手房的成交量已经是新房的三倍左右,已经全面进入到二手房占主导的状况。从不同的城市来看,不同的经济体来看,我们看到一个明显趋势:二手房越来越成为市场的主导力量。

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3)房价与城市群的流量关系越发明显

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中国的城镇化、中国的房地产市场波动进入到一个城市圈为主导的新的发展阶段。大家经常会在媒体上看到逃离北上广深,但实际的情况看,这是媒体讲的故事。从北上广深的小学招生数、小学在校人数、幼儿园在园人数和常住人口情况看,北上广深持续在人口上升,如果人口在流出,这些在校生会不断减少。所以人流还是在向以城市群为主导的中心城市在流入,房价和城市群的流量的关系也非常的明显。

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城市圈的市场发展潜力相对比较大,我们看北京最近刚刚发布的城市规划,我个人理解为这是一个以城市圈为基本设计框架的规划和布局。比如说雄安,从经济地理角度来说,我的理解就是一个副都,这个副都既要跟首都在同一个城市圈里,现在所谓合理的城市圈范围在不同的时代,是以当时主要的交通工具为衡量标准的,在古典时代马车跑多远,城市群规模是多远。到了城铁时代,一百来公里正合适,北京到雄安,太近没有拓展空间。所以你仔细看,围绕北京、天津这种城市圈的建设和城际之间的连通,突显的就是以城市群整合发展的设计理念。

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在房地产洗牌过程中,企业的集中度在不断提高。因为地价的上升,市场竞争的激烈,房地产企业的利润率在不断下降,中小公司不断的被淘汰,行业在不断整合。这里面上市房地产企业的净利润率和波动开始出现明显的回落,房地产企业不再是大家所看的利润率很高的企业,在这个过程中,整个房地产的行业集中度在明显上升,开发商住宅销售占总销售比重。

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变化二:市场持续分化

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01?房地产市场新特点

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中国的房地产市场不同城市分化更加明显

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1)一线城市成交在低位起稳

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今年以来,房地产市场在3月份严厉的调控之后出现了哪些新的变化呢?我们对比不同的城市,一线城市二手房交易从交易数据看,在强烈的、严厉调控措施的驱动下,成交在低位起稳。同时,因为严厉的调控措施还会持续,短期内市场缺乏大幅度的反弹基础,从市场的情绪看,观望气氛很浓。

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2)部分二线以下城市承接限购溢出的市场需求

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购房获批的难度越来越大,但是为什么需求还在呢?从一些市场信号来看,比如说中介的用户人数,掌上链家客户关注房源走势,以改善型需求为主的房地产市场和新房为主的房地产市场有什么差别?改善型的往往是一连串的交易,他会卖掉旧房80平,加自己的急需买一个更大的二手房或者新房,一限购限贷往往就会把前面的交易中断,导致后面的也交易不了,但是关注度还是在高位。二三线的二手房市场受到影响比较大,二三线城市降温的幅度更大,这里面我们找到了广州,廊坊这些城市。一些弱二线城市政策相对比较宽松,实际上承接了一部分一线城市限购和一部分强二线城市限购溢出的市场需求。

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3)新房市场供应量明显回落,重点城市明显

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新房市场从量方面看,销售面积已经在明显回落,低于2016年的平均水平。这是317房地产调控以来,带来的显着影响。而且重点城市的新房供应在明显减少,房子没有了,这也是非常令人关注的,我们梳理了过去北京市8月的房价特点,发现了一个有趣现象,中国的房地产市场很像中国的股票市场,它的价格波动上升了,往往是脉冲式,可能在一个价格稳了一两年在一个水平上下不动,忽然一个偶然的触发因素,两三个月涨个百分之三五十,然后又稳定一两年,有点炒股票,如果把股票涨幅最快的一两个月剔除掉,多数人的投资是负的回报。

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4)三四线城市库存显着降低

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从量来看,三四线的销售比重同比上升,库存显着降低。这是今年经济的亮点。2017年以来三四线的新房成交开始冲高回落了,所以三四线的需求很难持续。部分三四线城市的土地供应过剩,存在着库存过大的压力。因为在一线城市和强二线城市买不到,所以开发商去三四线买了过多的土地。大部分一线城市从当地政府公布的统计出来的数据看,稳中有跌。

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02?变化趋势

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1)二手房市场政策基调还会持续,总体呈现稳定基调

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新房市场继续分化,新房市场的重点城市基本上是在线下的特殊环境里,限价一定程度上导致了供应量的下滑,价格一定程度的非势场化。

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2)从趋势看,租赁会有非常大的发展

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随着二手房做主导,如何跟进做二手房的融资服务,很少的银行有这方面的经验和系统的准备,租售同权、共有产权都是这方面的实验。

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